Une opération en VIR permet d’acheter un immeuble ancien avec travaux inclus et sécurité juridique.
Une opération en VIR (vente d’immeuble à rénover) constitue un dispositif juridique et opérationnel particulier, situé à mi-chemin entre la vente classique et la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Ainsi, une opération en VIR permet à un investisseur d’acquérir un bien ancien tout en bénéficiant de travaux de rénovation réalisés par le vendeur, dans un cadre strictement encadré par la loi.
De plus, ce mécanisme séduit de plus en plus de professionnels de l’immobilier, car il combine la valorisation d’un patrimoine existant avec la sécurité d’une garantie financière d’achèvement.
Par conséquent, c’est dans cette logique que l’on peut distinguer cinq grandes étapes clés permettant de structurer et sécuriser ce type d’opération.
Étude préalable et préparation d’une opération en VIR
Avant de lancer une opération en VIR, il est essentiel de bien préparer chaque étape.
Tout d’abord, analysez le marché local : regardez les prix au m², le type de lots à la vente et contactez les agents immobiliers du secteur.
Ensuite, recherchez un immeuble adapté, souvent ancien et nécessitant des travaux, qui permet d’obtenir une marge d’environ 20 % après rénovation.
Puis, vérifiez les aspects urbanistiques et juridiques : consultez le PLU, les servitudes, la conformité et la possibilité de diviser le bien en lots ou en copropriété.
Enfin, réalisez une simulation financière complète incluant les charges foncières, les travaux, les honoraires, l’assurance et les frais financiers.
Acquisition de l’immeuble lors d’une opération en VIR
Lors d’une opération en VIR, l’acquisition de l’immeuble se fait en plusieurs étapes importantes.
Tout d’abord, négociez le prix d’achat et fixez des conditions pour sécuriser la transaction.
Ensuite, signez un compromis de vente ou une promesse.
Parallèlement, déposez une Déclaration Préalable de travaux ou de division, ou un permis de construire selon le projet. Faites intervenir un géomètre pour scanner l’immeuble et obtenir les surfaces exactes en Carrez.
Puis, établissez les plans de commercialisation pour vendre les lots dès que possible et mobilisez vos réseaux de vente spécialisés. Réalisez les DPE simulés avec un diagnostiqueur et lancez les demandes de devis pour les travaux. Il est également conseillé de faire une étude BET Structure pour vérifier l’état du bâtiment.
De plus, montez les dossiers Dommage Ouvrage et GFA (Garantie Financière d’Achèvement).
Enfin, après acceptation de la Déclaration Préalable ou du permis de construire, procédez aux trois passages d’huissiers pour obtenir les attestations de non-recours et de non-retrait. Une fois environ 60 % de pré-réservations obtenues, activez la GFA et finalisez l’achat chez le notaire.
Phase de travaux et rénovation d’une opération en VIR
Lors d’une opération en VIR, la phase de travaux est cruciale.
Tout d’abord, démarrez les travaux et déposez la déclaration de début de travaux pour obtenir les autorisations nécessaires.
Ensuite, planifiez le chantier et obtenez les devis de l’architecte, du maître d’œuvre et des artisans.
Puis, réalisez les travaux en respectant l’ordre : gros œuvre, second œuvre et finitions.
Parallèlement, créez la copropriété avec l’EDD et la RCP. Assurez-vous également que le bâtiment est aux normes : électricité, isolation, accessibilité et sécurité incendie.
Enfin, suivez attentivement le chantier pour respecter le budget et les délais prévus.
Vente d’un immeuble rénové dans une opération en VIR
Lors d’une opération en VIR, la vente de l’immeuble rénové peut se faire de deux manières.
Tout d’abord, la vente en bloc consiste à céder l’ensemble du bien à un investisseur, un fonds ou une société. Cette méthode est rapide mais offre généralement une marge plus faible.
Ensuite, la vente à la découpe consiste à vendre chaque appartement séparément. Cette stratégie est plus longue, mais elle est souvent plus rentable pour le vendeur.
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