Être marchand de biens depuis des années ne garantit pas l’absence d’erreurs. Bien au contraire. L’expérience peut parfois entraîner des automatismes… qui coûtent cher. Mauvaises anticipations, oublis fiscaux, gestion artisanale : certaines erreurs se répètent, même chez les professionnels aguerris.

Voici les 5 erreurs les plus fréquentes chez les MDB expérimentés, et surtout les solutions concrètes pour les éviter et préserver vos marges.

1. Sous-estimer les coûts indirects (frais de portage, assurances, taxes)

L’un des pièges les plus fréquents ? Ne pas anticiper les charges périphériques.
➡️ Un portage bancaire prolongé de trois mois, une assurance dommage ouvrage mal négociée, ou une taxe foncière oubliée peuvent faire fondre la rentabilité d’un projet.

💡 Comment éviter cette erreur ?

• Modéliser l’ensemble des charges sur 18 à 24 mois (et non 12).
• Intégrer un taux de sécurité (5 à 10%) dans les prévisions.
• S’appuyer sur un outil capable d’automatiser le suivi des dépenses et des échéances.

→ Avec une plateforme comme Aprilyos, vous anticipez automatiquement les charges futures et identifiez les postes à risque bien en amont.

2. Anticiper un délai administratif trop optimiste

Même les plus aguerris tombent dans le piège d’un calendrier irréaliste.
Entre permis de construire, recours, notaires surchargés ou vacances scolaires, les délais s’allongent… et peuvent compromettre une revente programmée.

💡 Comment éviter cette erreur ?

• Construire un rétroplanning réaliste, tenant compte :
  • des délais légaux,
  • des temps morts administratifs,
  • et des périodes creuses (élections, congés…).
• Mettre en place un tableau de bord partagé avec rappels et échéances.

→ Là encore, centraliser vos jalons dans un outil métier comme Aprilyos permet de rester maître du temps… et des marges.

3. Négliger l’optimisation fiscale au niveau du groupe

Certains marchands de biens, bien qu’organisés en holding ou en SCI, oublient d’optimiser la fiscalité globale. Résultat : trop d’impôt sur les sociétés, ou une rémunération mal calibrée.

💡 Comment éviter cette erreur ?

• Travailler avec un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier.
• Réfléchir aux arbitrages : dividendes, rémunérations, réinvestissements.
• Suivre les flux inter-structures via un outil clair et à jour.

→ Une solution comme Aprilyos permet une vision consolidée des opérations par structure, pour piloter à la fois fiscalité et stratégie de groupe.

4. Mal gérer les appels de fonds entre associés

Dans des projets à plusieurs, une mauvaise gestion des apports ou un manque de visibilité sur la trésorerie crée des tensions… et parfois des blocages.
Les appels de fonds improvisés ou déséquilibrés sont un frein à la fluidité du projet.

💡 Comment éviter cette erreur ?

• Établir une convention d’associés précise dès le début.
• Planifier un calendrier d’appels de fonds intégrant des marges.
• Suivre les apports et les soldes en temps réel pour éviter toute ambiguïté.

→ Grâce à Aprilyos, chaque associé sait où en est le projet, qui a versé quoi, et quand aura lieu le prochain appel.

5. Tout centraliser dans un seul cerveau (ou un seul Excel)

Enfin, la plus insidieuse des erreurs : gérer « à l’ancienne ». Même avec de l’expérience, s’appuyer sur des fichiers Excel isolés, des notes éparpillées ou sa mémoire personnelle est risqué.
Oublis de dates, doublons, relances manquées : tout cela coûte… du temps et de l’argent.

💡 Comment éviter cette erreur ?

• Centraliser les informations clés dans une plateforme unique.
• Automatiser les relances, alertes et échéances.
• Garder une traçabilité complète des décisions et documents.

→ Aprilyos structure votre activité, même si vous avez 20 ans de métier.
C’est l’allié discret qui vous évite les oublis et vous fait gagner en sérénité.

Conclusion : Même les meilleurs peuvent optimiser

L’expérience est un atout. Mais l’outillage fait la différence.
Éviter ces 5 erreurs, c’est non seulement préserver sa rentabilité, mais aussi gagner en tranquillité, préparer la scalabilité, et professionnaliser sa démarche.

→ Ne laissez pas une erreur d’organisation entacher 15 ans de savoir-faire.
Découvrez comment Aprilyos peut vous aider à passer un cap.