Aprilyos

Financement & prêt marchand de biens en 2026 : guide complet, banques, taux, montage

Florian Lacotte — Mon, 15 Jun 2026 07:23:31 +0000

Financement & prêt marchand de biens en 2026 : guide complet, banques, taux, montage

En 2026, un marchand de biens finance ses opérations en combinant 3 à 4 sources :

Fonds propres : 15 à 25 % du prix de revient global (acquisition + travaux + frais).
Prêt bancaire court terme (12 à 24 mois) : 60 à 75 % du PRG, taux 5,5 à 7,5 %.
Crowdfunding immobilier : 5 à 20 % du PRG, taux 9 à 12 %, durée 12-24 mois.
Différé d'amortissement ou in fine quasi-systématique sur la durée de l'opération.

Règle de pouce : visez un TRI projet ≥ 25 % et un effet de levier × 4 à × 6 sur les fonds propres après remboursement.

1. Pourquoi le financement MdB est différent

Le marchand de biens n'est pas un investisseur locatif. Il achète pour revendre sous 12 à 36 mois. Cela change tout pour la banque :

Critère	Investisseur locatif	Marchand de biens
Durée du prêt	15 à 25 ans	6 à 24 mois
Remboursement	Mensualités classiques	In fine ou différé total
Garantie sur les revenus	Loyers + salaires	Plan de revente + track record
Risque banque	Faible (long terme)	Élevé (court, spéculatif)
Taux	3 à 4,5 % (2026)	5,5 à 7,5 %
Apport demandé	10 à 20 %	15 à 25 % min.

Conséquence : peu de banques font du marchand de biens, et celles qui le font ont des grilles très spécifiques.

2. Les 4 sources de financement disponibles en 2026

2.1. Fonds propres

Indispensables et exigés par toutes les banques. Ils servent à :

couvrir les droits de mutation et frais de notaire (~3 % en MdB),
rassurer la banque sur l'engagement personnel,
absorber un éventuel dépassement travaux (prévoir +10 %).

Bonne pratique : ne jamais descendre sous 15 % de fonds propres réels (hors crowdfunding) pour conserver la confiance bancaire opération après opération.

2.2. Prêt bancaire court terme (le cœur du montage)

C'est le financement principal. Caractéristiques 2026 :

Paramètre	Standard 2026
Durée	12 à 24 mois (parfois 36 sur gros montages)
Quotité	60 à 75 % du prix de revient global
Taux nominal	5,5 à 7,5 % (Euribor 12M + marge 2,5 à 4 %)
Type	In fine ou différé total d'amortissement
Frais de dossier	0,8 à 1,5 % du capital emprunté
Garanties	Hypothèque 1er rang + caution dirigeant

Banques actives sur le segment MdB en France (2026) : Banque Populaire, Caisse d'Épargne, Crédit Mutuel, BNP, LCL, Société Générale, banques régionales (Crédit Agricole), et les banques privées (Neuflize, Edmond de Rothschild) pour les MdB confirmés.

2.3. Crowdfunding immobilier

Levier complémentaire devenu incontournable depuis 2023 :

Plateformes leaders 2026 : Anaxago, Homunity, ClubFunding, Wiseed, Raizers, Baltis.
Tickets : 200 k€ à 5 M€ par opération.
Taux 9 à 12 % annuels, intérêts versés in fine ou trimestriellement.
Durée : 12 à 24 mois, prorogeable 6 mois.
Subordonné au prêt bancaire (dette junior).

Le crowdfunding est comptabilisé comme quasi-fonds-propres par certaines banques, ce qui permet de réduire l'apport personnel — mais il renchérit le coût global de 1 à 2 points de TRI.

2.4. Autres leviers

Crédit-vendeur : le vendeur accepte un paiement différé d'une partie du prix (rare mais puissant — 10 à 30 %).
Compte courant d'associé : apport personnel rémunéré, déductible fiscalement.
Prêt familial ou dette mezzanine privée.

3. Comment les banques calculent votre dossier

3.1. Les 5 indicateurs clés regardés

Prix de revient global (PRG) Achat + frais notaire + travaux + honoraires + intérêts intercalaires.

Prix de revente prévisionnel HT (PRP) Prudent, pas le scénario optimiste.

Marge brute prévisionnelle = PRP − PRG Cible bancaire : ≥ 15 %.

Loan-to-Cost (LTC) = Prêt bancaire / PRG Cible : ≤ 75 %.

Loan-to-Value (LTV) = Prêt / Valeur du bien Cible : ≤ 70 %.

3.2. Les 4 documents obligatoires à présenter

Bilan d'opération prévisionnel complet Acquisition, travaux, frais, fiscalité, marge.

Plan de trésorerie mois par mois Appels de fonds, déblocages, intérêts intercalaires.

Étude de marché Comparables, ventes DVF, délai d'écoulement.

Track record Opérations passées, marges réalisées, délais.

Aprilyos génère ces 4 documents automatiquement à partir d'une simulation, prêts à être envoyés à votre banquier.

4. Calcul du coût total du financement

Exemple chiffré — opération 800 k€

Prix d'acquisition : 600 000 €
Frais de notaire MdB (~3 %) : 18 000 €
Travaux : 150 000 €
Honoraires + frais : 32 000 €
PRG : 800 000 €
Prix de revente prévisionnel : 1 050 000 €
Marge brute attendue : 250 000 € (≈ 31 % du PRG)

Montage type :

Source	Montant	Quotité	Coût
Fonds propres	160 000 €	20 %	—
Prêt bancaire (in fine 18 mois @ 6,5 %)	540 000 €	67,5 %	~52 650 € intérêts
Crowdfunding (18 mois @ 10,5 %)	100 000 €	12,5 %	~15 750 € intérêts
Total financement externe	640 000 €	80 %	~68 400 €

Coût financier total ≈ 68 400 € + 8 000 € frais dossier = 76 400 €
Marge nette opération ≈ 250 000 − 76 400 = 173 600 €, soit TRI annualisé ≈ 72 % sur les 160 k€ de fonds propres.

5. Taux 2026 : à quoi s'attendre

5.1. Décomposition d'un taux MdB 2026

Profil	Euribor 12M	Marge banque	Taux nominal
Dossier solide	2,80 %	3,00 %	5,80 %
Premier dossier	2,80 %	4,50 %	7,30 %

5.2. Ce qui fait baisser votre taux

Track record ≥ 3 opérations bouclées dans les délais (-50 à -100 bps).
Apport > 25 % du PRG (-25 bps).
Domiciliation des flux dans la banque (-15 à -30 bps).
Caution réciproque CMH ou garantie GE (-25 bps).
Relation longue durée avec la banque (-20 à -50 bps).

5.3. Ce qui le fait monter

Première opération MdB → +100 à 150 bps.
Bien atypique (logistique, hôtellerie, mixte) → +50 à 100 bps.
Localisation B/C → +25 à 75 bps.
Travaux > 30 % du PRG → +25 à 50 bps.

6. Garanties demandées

Garantie	Coût	Fréquence
Hypothèque 1er rang	1,5 à 2 % du capital	~100 %
Caution personnelle dirigeant	—	~95 %
Nantissement parts sociales	—	50 %
Caution réciproque CMH / GE	0,4 à 0,8 %	Alternative à l'hypothèque
Assurance décès-invalidité	0,2 à 0,5 %	Souvent exigée

7. Étapes du montage : timing 2026

Compromis signé Clause suspensive 60-90 jours.

J+5

Constitution du dossier bancaire

J+15

Premier RDV banque Crowdfunding lancé en parallèle.

J+30

Comité de crédit banque Accord de principe.

J+45

Offre de prêt éditée Délai légal de réflexion : 10 jours.

J+60

Acceptation + crowdfunding bouclé

J+75

Acte authentique signé chez le notaire

J+76

Déblocage des fonds, début des travaux

Erreur fréquente : sous-estimer le délai bancaire (45 à 60 jours) dans la clause suspensive. Toujours négocier minimum 75 jours.

8. Erreurs à éviter en 2026

Ne pas anticiper les intérêts intercalaires dans le PRG → marge surévaluée.
Lancer un seul dossier bancaire → pas de levier de négociation, pas de plan B.
Confondre apport et fonds propres réels : le crowdfunding ne remplace pas des fonds propres aux yeux de toutes les banques.
Oublier les frais cachés : frais de dossier, hypothèque, mainlevée, assurance, commission d'engagement.
Choisir la banque la moins chère sans regarder la rapidité de décision : 1 mois de retard = 1 mois d'intérêts intercalaires.
Promettre une revente irréaliste : un comité bancaire qui ne croit pas au prix de sortie refusera ou réduira le prêt.

9. Comparatif des solutions (synthèse)

Critère	Banque CT	Crowdfunding	Crédit-vendeur	Mezzanine privée
Coût	★★★ (5,5-7,5 %)	★★ (9-12 %)	★★★★ (0-3 %)	★ (12-15 %)
Délai d'obtention	45-60 j	15-30 j	Immédiat	30-45 j
Souplesse	Faible	Moyenne	Élevée	Élevée
Garanties	Hypothèque 1er rang	2nd rang	Privilège vendeur	2nd rang ou nantissement
Plafond	60-75 % PRG	5-20 % PRG	10-30 %	10-15 %

10. Calculateur — Coût du financement

Estimez le coût total de votre montage financier en quelques secondes :

Calculateur — Coût du financement marchand de biens

Prix de revient global (€)

Durée de l'opération (mois)

% financé par la banque

Taux bancaire annuel (%)

% financé par crowdfunding

Taux crowdfunding annuel (%)

Répartition du financement

Fonds propres —

Capital bancaire —

Capital crowdfunding —

Coût du financement

Intérêts bancaires (in fine) —

Intérêts crowdfunding (in fine) —

Frais de dossier estimés (1 % capital bancaire) —

Coût total financement —

11. FAQ — Financement marchand de biens 2026

Quel apport faut-il prévoir pour une opération MdB en 2026 ?

Comptez 15 à 25 % de fonds propres réels sur le prix de revient global. En dessous de 15 %, peu de banques suivent, sauf cas exceptionnel (track record solide + bien décoté).

Quels sont les taux marchand de biens en 2026 ?

Entre 5,5 % et 7,5 % selon votre profil, votre apport et la qualité du dossier. La marge bancaire est de 2,5 à 4 % au-dessus de l'Euribor 12 mois.

Combien de temps dure un prêt marchand de biens ?

12 à 24 mois dans la grande majorité des cas, prorogeable 6 à 12 mois sur justification (retard travaux, marché atone). Au-delà, la banque exige souvent une consolidation ou refacture des intérêts.

Le crowdfunding remplace-t-il les fonds propres ?

Partiellement seulement. Certaines banques l'acceptent comme quasi-fonds-propres (jusqu'à 50 % de l'apport), d'autres exigent des fonds propres "purs". À cadrer en amont.

Quelles banques financent les marchands de biens en 2026 ?

Les principales : Banque Populaire, Caisse d'Épargne, Crédit Mutuel, BNP Paribas, LCL, Société Générale, certaines Caisses régionales du Crédit Agricole, et les banques privées pour les MdB confirmés (> 5 opérations).

Peut-on financer une opération sans aucun apport ?

Très rarement. Quelques montages avec crédit-vendeur + crowdfunding subordonné existent, mais ils restent réservés à des MdB très expérimentés avec des opérations à forte décote d'achat (≥ 25 % sous le marché).

Que se passe-t-il si je ne revends pas dans le délai du prêt ?

3 options : prorogation (6-12 mois, pénalités), consolidation en prêt long terme (rare en MdB), ou refinancement par un autre acteur. Toujours négocier la clause de prorogation dès l'origine.

The post Financement & prêt marchand de biens en 2026 : guide complet, banques, taux, montage first appeared on Aprilyos.

Frais de notaire marchand de biens: guide complet + calculateur 2026

Florian Lacotte — Wed, 03 Jun 2026 07:13:53 +0000

Frais de notaire marchand de biens : guide complet + calculateur 2026

En tant que marchand de biens, vous bénéficiez d'un régime fiscal réduit sur les frais de notaire à l'achat, à condition de prendre un engagement de revente sous 5 ans (article 1115 du CGI). Concrètement :

Frais de notaire « classiques » (particulier) : 7 à 8 % du prix.
Frais de notaire marchand de biens : environ 2 à 3 % du prix.
Économie moyenne : 4 à 5 points de prix d'achat, soit ~20 000 € sur un bien à 400 000 €.

1. Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

Un marchand de biens est un professionnel (personne physique ou morale) qui achète des biens immobiliers dans le but de les revendre, avec une intention spéculative et de manière habituelle. Cette activité est commerciale par nature (article L.110-1 du Code de commerce) et impose :

Une immatriculation au RCS,
La tenue d'une comptabilité commerciale,
L'imposition des bénéfices à l'IS (le plus souvent) ou à l'IR (BIC).

C'est précisément ce statut qui ouvre droit au régime fiscal de faveur sur les droits de mutation.

2. Frais de notaire marchand de biens : composition détaillée

Les « frais de notaire » regroupent en réalité trois postes, dont un seul (les droits) est réduit pour les marchands de biens :

Poste	Particulier	Marchand de biens
Droits de mutation (DMTO)	5,80 % env.	0,715 %
Émoluments du notaire	~1 % dégressif	~1 % dégressif (identique)
Débours & formalités	~0,3 %	~0,3 % (identique)
TVA sur émoluments	20 % sur émoluments	20 % sur émoluments
Total moyen	7 à 8 %	≈ 2 à 3 %

2.1. Le taux réduit : 0,715 %

C'est le cœur du régime. Au lieu des ~5,80 % de droits payés par un particulier, le marchand de biens ne paie que 0,715 % (taxe de publicité foncière + contribution de sécurité immobilière). Cette réduction est ouverte par l'article 1115 du Code général des impôts (CGI).

2.2. L'engagement de revente sous 5 ans

En contrepartie, le marchand de biens s'engage par écrit dans l'acte d'achat à revendre le bien dans un délai de 5 ans. Si l'engagement n'est pas respecté :

Reprise du complément de droits (~5 points),
Intérêts de retard (0,20 %/mois),
Éventuellement une majoration.

Le délai court à compter de l'acte authentique d'acquisition, pas de la promesse.

2.3. Cas particulier : engagement de construire (4 ans)

Si l'opération vise à démolir / reconstruire ou à réaliser des travaux substantiels (changement d'usage, surélévation), il est possible d'opter pour l'engagement de construire (article 1594-0 G du CGI) :

Droits ramenés à 125 € (taxe forfaitaire),
Délai : 4 ans pour achever les travaux,
Conditions techniques strictes (notion d'« immeuble neuf » au sens TVA).

C'est encore plus avantageux que le 0,715 %, mais l'usage est plus encadré.

3. Exemples chiffrés : combien économisez-vous ?

Prix d'achat	Frais particulier (~7,5 %)	Frais marchand de biens (~2,5 %)	Économie
150 000 €	11 250 €	3 750 €	7 500 €
300 000 €	22 500 €	7 500 €	15 000 €
500 000 €	37 500 €	12 500 €	25 000 €
1 000 000 €	75 000 €	25 000 €	50 000 €

Sur une opération d'achat-revente type (achat 300 k€, travaux 60 k€, revente 450 k€), l'économie de frais de notaire représente à elle seule ≈ 25 % de la marge brute. C'est un levier de rentabilité majeur.

4. Calcul des frais de notaire en achat-revente : la méthode

Pour estimer correctement le prix de revient global d'une opération marchand de biens, intégrez :

Prix d'acquisition (HT ou FAI selon le cas)

Frais de notaire à l'achat (~2,5 %) ← régime réduit

Travaux (HT, TVA récupérable si assujetti)

Frais financiers (intérêts d'emprunt, frais de dossier, garantie)

Frais de portage (taxe foncière, assurance, copropriété)

Honoraires de commercialisation (~3 à 5 % du prix de revente)

Frais de notaire à la revente (à la charge de l'acquéreur final, mais à anticiper dans le pricing)

Règle de pouce : visez une marge brute ≥ 15 % du prix de revient pour absorber les aléas.

5. Calculateur frais de notaire marchand de biens

Estimez vos frais de notaire en marchand de biens en 30 secondes :

Calculateur — Frais de notaire marchand de biens

Prix d'acquisition (€)

Régime

Marchand de biens (engagement 5 ans) Particulier

Droits de mutation —

Émoluments du notaire (~1 % dégressif) —

TVA sur émoluments (20 %) —

Débours & formalités —

Total frais estimés —

6. FAQ — Frais de notaire marchand de biens

Quel est le taux exact des frais de notaire pour un marchand de biens ?

Environ 2 à 3 % du prix d'achat, contre 7 à 8 % pour un particulier. Le taux réduit s'explique par les droits de mutation ramenés à 0,715 % (article 1115 du CGI), à condition de prendre un engagement de revente sous 5 ans.

Que se passe-t-il si je ne revends pas dans les 5 ans ?

L'administration fiscale réclame le complément de droits non payés (~5 points du prix), majoré d'intérêts de retard de 0,20 % par mois. Une prorogation est possible dans certains cas (force majeure, marché atone), mais reste exceptionnelle.

Le régime marchand de biens s'applique-t-il à toutes les opérations ?

Non. Il faut acheter en vue de revendre (intention dès l'origine), être immatriculé au RCS comme marchand de biens, et inscrire l'engagement dans l'acte. L'achat pour location longue durée n'y ouvre pas droit.

Peut-on cumuler le régime marchand de biens avec la TVA sur marge ?

Oui. Le régime de TVA sur marge (article 268 du CGI) s'applique à la revente d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans, indépendamment des droits réduits à l'achat. Les deux régimes se combinent fréquemment.

Quels frais de notaire à la revente ?

Les frais de notaire à la revente sont à la charge de l'acquéreur final (souvent un particulier, donc ~7,5 %). Le marchand de biens ne les supporte pas, mais doit les anticiper dans son pricing pour rester attractif.

Le régime marchand de biens existe-t-il en SCI ?

Une SCI à l'IS peut exercer une activité de marchand de biens et bénéficier du régime, mais cela lui fait perdre son caractère « civil » : préférez une SAS ou SARL dédiée pour cloisonner l'activité commerciale.

The post Frais de notaire marchand de biens: guide complet + calculateur 2026 first appeared on Aprilyos.

Comment devenir marchand de biens ?

Florian Lacotte — Wed, 27 May 2026 08:36:19 +0000

Comment devenir marchand de biens : le guide complet

Vous avez entendu parler du métier de marchand de biens. Vous avez vu des témoignages sur les réseaux, des promesses de plus-values à six chiffres, des « success stories » en moins d’un an. Et maintenant, vous voulez comprendre ce qui se cache vraiment derrière ce statut, sans le vernis marketing.

Ce guide est fait pour ça : vous donner une vision claire, structurée et réaliste de ce que représente l’activité de marchand de biens en France : de la définition jusqu’aux premières opérations concrètes, en passant par les aspects fiscaux que beaucoup d’articles esquivent soigneusement.

Ce qu’est vraiment un marchand de biens (et ce qu’il n’est pas)

Un marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers : appartements, maisons, immeubles, terrains, locaux commerciaux : dans le seul but de les revendre et d’en tirer une plus-value. Ce n’est pas un investisseur locatif, ce n’est pas un agent immobilier, et ce n’est certainement pas un particulier qui vend sa résidence principale.

Ce qui le distingue fondamentalement :

L’agent immobilier est un intermédiaire. Il met en relation un vendeur et un acheteur, touche une commission, mais n’est jamais propriétaire du bien. Le marchand de biens, lui, engage son propre capital. Il achète, il rénove si nécessaire, il supporte les risques, et il revend. C’est un opérateur immobilier à part entière.

L’investisseur locatif cherche des revenus réguliers dans la durée. Le marchand de biens, lui, cherche une plus-value rapide. Il n’a aucun intérêt fiscal à conserver un bien longtemps : au contraire.

La définition légale repose sur deux critères cumulatifs :

L’intention spéculative

Au moment de l’achat, vous devez avoir l’intention de revendre. Ce n’est pas une formalité : l’administration fiscale en tient compte. Si vous achetez pour louer puis changez d’avis, vous ne serez pas qualifié de marchand de biens.

L’exercice habituel

Une seule vente ne fait pas de vous un marchand. C’est la répétition des opérations d’achat-revente qui caractérise le métier et déclenche le régime professionnel.

Ces deux conditions sont définies par l’article 35 du Code général des impôts. C’est lui qui place vos revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec toutes les conséquences fiscales que cela implique.

Ce que le métier implique au quotidien

Le marchand de biens ne passe pas ses journées à signer des actes chez le notaire. L’essentiel de son travail se joue avant et après.

Avant l’achat : analyse de marché, prospection active, identification de biens sous-évalués, évaluation du potentiel de travaux, calcul de rentabilité prévisionnel, négociation du prix.
Pendant l’opération : supervision du chantier, coordination des artisans, gestion du planning et du budget travaux, suivi administratif et comptable.
Après la rénovation : stratégie de revente, pricing, mise en vente, négociation avec les acquéreurs, signature chez le notaire.

Ce n’est pas un métier passif. C’est une activité professionnelle à plein temps, qui exige autant de compétences financières que de compétences terrain. Les marchands de biens qui réussissent sont ceux qui savent lire un marché, estimer des travaux à 15 % près, et négocier à l’achat comme à la vente.

Faut-il un diplôme pour devenir marchand de biens ?

Non. La profession n’est pas réglementée. Il n’existe pas de carte professionnelle, pas de formation obligatoire, pas de diplôme requis. N’importe quelle personne majeure peut créer une société et démarrer une activité de marchand de biens.

Mais « non réglementé » ne veut pas dire « sans compétences requises ». Dans les faits, réussir dans ce métier sans formation sérieuse revient à jouer à pile ou face avec des dizaines de milliers d’euros.

Ce que vous devez maîtriser avant votre première opération :

Droit immobilier : promesses de vente, conditions suspensives, servitudes, droit de préemption, diagnostics obligatoires, garanties légales
Fiscalité : régime BIC, TVA immobilière, droits de mutation réduits, imposition des bénéfices selon la structure juridique choisie
Urbanisme : PLU (Plan Local d’Urbanisme), permis de construire, déclaration préalable de travaux, règles de division parcellaire
Estimation et travaux : lecture d’un bilan avant/après, connaissance des coûts par corps de métier, identification des pathologies du bâti
Financement : montage d’un dossier bancaire, calcul d’un plan de trésorerie, gestion des délais entre achat et revente

Des formations spécialisées existent : en ligne ou en présentiel : certaines orientées spécifiquement vers le métier de marchand de biens. Elles ne remplacent pas l’expérience terrain, mais elles permettent d’éviter les erreurs les plus coûteuses lors des premières opérations. Une expérience préalable en agence immobilière, en gestion de patrimoine ou dans le secteur du BTP constitue un vrai avantage.

Choisir son statut juridique : une décision stratégique

C’est l’une des premières décisions à prendre, et l’une des plus importantes. Elle conditionne votre fiscalité, votre protection patrimoniale, et votre capacité à trouver des financements.

Ce qui est interdit : la SCI (Société Civile Immobilière) et le régime micro-entrepreneur sont incompatibles avec l’activité de marchand de biens. La SCI est une structure civile, pas commerciale. Le micro-entrepreneur ne peut pas récupérer la TVA, et son plafond de chiffre d’affaires serait dépassé dès la première opération.

Les structures compatibles :

Structure	Régime fiscal	Avantages	Inconvénients
Entreprise Individuelle (EI)	IR (Impôt sur le Revenu)	Simple, rapide à créer	Imposition lourde si revenus élevés
EURL	IR ou IS au choix	Souplesse fiscale, associé unique	Gestion administrative plus complexe
SARL	IR ou IS	Crédibilité bancaire, protection du patrimoine	Formalisme juridique important
SAS / SASU	IS	Souplesse de gouvernance, crédibilité bancaire	Charges sociales sur dividendes

Dans la pratique, la grande majorité des marchands de biens professionnels optent pour une SASU ou une SARL soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Cette configuration permet de n’être imposé que sur les bénéfices réellement dégagés, à un taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (taux réduit PME), puis 25 % au-delà : contre potentiellement 45 % + 17,2 % de prélèvements sociaux en IR.

Le capital social minimum légal est d’1 €, mais votre activité nécessitera un financement réel des opérations. Le montant de départ raisonnable pour une première opération se situe entre 40 000 € et 150 000 € selon le marché local et la nature des biens visés.

Les étapes concrètes pour se lancer

Se former et définir sa stratégie Avant de créer quoi que ce soit, posez les bases. Définissez votre zone géographique d’intervention, le type de biens sur lequel vous souhaitez vous positionner (appartements à diviser, maisons à rénover, locaux à transformer), et votre cible d’acheteurs.

Analysez le marché local : prix au m² par quartier, délais moyens de vente, dynamisme démographique, projets d’urbanisme susceptibles de faire évoluer les prix. Cette connaissance du marché est votre premier avantage compétitif.

Rédiger un business plan solide Un business plan n’est pas une formalité administrative. C’est l’outil qui vous permet de vérifier la viabilité de votre projet avant d’y investir votre épargne : et de convaincre les banques de vous financer.

Il doit inclure : stratégie d’acquisition (où, quoi, comment), plan de financement (apport personnel, financement bancaire, investisseurs éventuels), prévisions de rentabilité par opération, et projection de trésorerie sur 12 à 24 mois.

Créer sa société et s’immatriculer Choisissez votre forme juridique, rédigez les statuts (avec l’aide d’un avocat ou d’un expert-comptable spécialisé en immobilier), immatriculez-vous au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), obtenez votre numéro SIRET, et déclarez votre activité auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). Le code APE correspondant est le 6810Z (achat et vente de biens immobiliers propres).

Constituer son réseau Les meilleures affaires ne sont pas sur SeLoger. Elles circulent entre professionnels. Construire un réseau solide de notaires, d’agents immobiliers, d’avocats spécialisés et d’artisans fiables est une condition sine qua non de la réussite à long terme. Les notaires, en particulier, sont souvent les premiers informés des ventes urgentes et des successions à liquider rapidement.

Trouver et sécuriser sa première opération Prenez votre temps. La première opération est déterminante, autant pour votre trésorerie que pour votre crédibilité bancaire. Vérifiez systématiquement l’urbanisme, les servitudes, le droit de préemption de la commune, les diagnostics obligatoires, et l’état réel du bien.

Faites estimer les travaux par plusieurs artisans avant de signer la promesse. Intégrez une marge de sécurité d’au moins 15 à 20 % sur votre budget travaux. Les mauvaises surprises de chantier ne sont pas l’exception : elles sont la règle.

Mentionnez explicitement à votre notaire que vous prenez l’engagement de revendre dans un délai de 5 ans : c’est la condition pour bénéficier des droits de mutation réduits dès l’achat.

La fiscalité du marchand de biens : ce que vous devez absolument comprendre

C’est la partie que la plupart des articles traitent de façon superficielle. C’est pourtant elle qui détermine si une opération est rentable ou non.

Les droits de mutation réduits à l’achat

C’est l’un des avantages majeurs du statut. Un acheteur particulier paie environ 7 à 8 % de frais de notaire sur un bien ancien. Un marchand de biens qui s’engage à revendre dans les 5 ans ne paie que 0,715 % de droits de mutation, soit des frais réduits à environ 2 à 3 % au total. Sur un bien à 300 000 €, c’est une économie de 15 000 € à 20 000 € dès l’achat. Cet avantage est conditionnel : si vous ne revendez pas dans le délai imparti, vous devrez acquitter le complément de droits, majoré d’intérêts de retard.

Attention : cet engagement doit être mentionné dans l’acte d’acquisition. Impossible de le faire valoir a posteriori.

La TVA immobilière

La TVA est le sujet le plus complexe et le plus déterminant de la fiscalité du marchand de biens. Le régime applicable dépend de la nature du bien et de l’importance des travaux réalisés.

Rénovation légère (bien de plus de 5 ans, travaux qui ne remettent pas le bien à neuf)

La revente n’est pas soumise à TVA. En contrepartie, la TVA sur les travaux n’est pas récupérable. C’est la situation la plus fréquente et souvent la plus avantageuse pour les biens d’habitation.

Rénovation lourde (travaux qui remettent le bien à l’état neuf au sens fiscal)

La revente est soumise à TVA sur le prix total à 20 %. La TVA sur les travaux est récupérable, mais l’acheteur final (un particulier) ne peut pas la récupérer, ce qui renchérit son prix de revient.

TVA sur marge

Applicable dans certains cas, la TVA n’est calculée que sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Sur une marge de 50 000 €, la TVA sera de 10 000 € au lieu de 40 000 € sur un prix de vente de 200 000 €. Un avantage substantiel, conditionné au respect de critères stricts.

La règle d’or : constituez un dossier documentant la nature de vos travaux (photos avant/après, rapports, devis, factures), car la frontière entre rénovation légère et lourde est source de contentieux fiscal.

L’imposition des bénéfices

Les plus-values réalisées par un marchand de biens ne sont pas des plus-values immobilières au sens des particuliers. Ce sont des bénéfices commerciaux (BIC), imposés comme tels. Il n’existe pas d’abattement pour durée de détention, pas d’exonération après 22 ou 30 ans. Chaque revente est un acte commercial dont le bénéfice est intégré au résultat de l’exercice.

En structure soumise à l’IS, le taux est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice net pour les PME éligibles, puis 25 % au-delà. En entreprise individuelle soumise à l’IR, le taux marginal peut atteindre 45 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux : soit une imposition potentielle de 62,2 %.

Le choix de la structure juridique n’est pas qu’une formalité administrative : c’est une décision fiscale qui peut faire varier de plusieurs dizaines de milliers d’euros le résultat net d’une opération.

Les risques à ne pas sous-estimer

Le métier de marchand de biens attire parce qu’il permet de créer rapidement de la valeur. Mais il expose à des risques réels que tout porteur de projet doit intégrer.

Le risque de marché : L’immobilier n’est pas une courbe perpétuellement ascendante. Un retournement de marché pendant la phase de travaux peut transformer une plus-value anticipée en perte sèche.
Le risque de chantier : Un retard de livraison de 3 mois, une mauvaise surprise structurelle non détectée avant l’achat, un artisan défaillant : les imprévus de chantier sont fréquents et peuvent déséquilibrer l’ensemble de votre plan de financement.
Le risque de requalification fiscale : Si l’administration fiscale considère que vos opérations ont un caractère habituel et spéculatif alors que vous vous êtes présenté comme simple particulier, elle peut requalifier vos ventes et appliquer la fiscalité des marchands de biens rétroactivement : avec pénalités.
Le risque de trésorerie : Entre l’achat du bien, le financement des travaux, et la revente finale, plusieurs mois s’écoulent sans entrée de cash. Mal anticipée, cette période peut mettre en péril l’ensemble de l’activité.

Les opportunités du marché en 2026

Malgré un contexte de taux encore élevés, le marché offre des opportunités réelles pour les marchands de biens bien positionnés.

La rénovation énergétique : les biens classés F et G au DPE se vendent avec des décotes importantes. Un marchand de biens capable de les rénover à la bonne performance énergétique peut acheter significativement sous le prix du marché et revendre à la valeur du bien rénové.

La division de lots : la demande de petits logements reste forte dans les villes moyennes comme dans les grandes métropoles. Acquérir un immeuble ou un grand appartement pour le diviser en plusieurs unités est l’une des opérations les plus rentables du secteur.

Les locaux transformés en habitation : avec l’essor du télétravail et la vacance commerciale dans certains centres-villes, la transformation de bureaux ou de commerces en logements offre des marges intéressantes pour les professionnels maîtrisant les règles d’urbanisme.

Les marchés périurbains : les zones autour des grandes villes, accessibles en transport et dotées de services, ont vu leur attractivité augmenter. Les prix y restent inférieurs aux marchés urbains, avec un potentiel de revalorisation réel.

Ce que les outils numériques changent pour les marchands de biens

La digitalisation du secteur immobilier transforme profondément les pratiques. Les plateformes de data immobilière permettent aujourd’hui d’analyser des marchés locaux avec une précision inédite : évolution des prix au m², délais de vente, taux de vacance, profils socio-démographiques des acheteurs.

Des solutions comme Aprilyos sont spécifiquement pensées pour les professionnels de l’investissement immobilier : marchands de biens, promoteurs, lotisseurs. Elles centralisent la gestion financière des opérations, le suivi des projets, et l’analyse de rentabilité, dans un outil conçu pour piloter plusieurs opérations en parallèle avec rigueur.

À l’heure où les marges se réduisent et les opérations se complexifient, la maîtrise des outils de gestion n’est plus un luxe : c’est un avantage compétitif direct.

Ce qu’il faut retenir

Devenir marchand de biens, c’est créer une vraie entreprise immobilière. C’est un métier qui récompense la rigueur, la connaissance du marché, et la capacité à maîtriser à la fois les aspects techniques, juridiques et financiers de chaque opération. Aucun diplôme n’est requis, mais une formation sérieuse est indispensable. Le statut juridique et la structure fiscale doivent être choisis dès le départ avec l’aide d’un expert-comptable spécialisé. Et les premières opérations méritent une prudence particulière : elles forgent votre réputation bancaire et professionnelle pour les suivantes. C’est un métier exigeant, dans un secteur porteur, pour ceux qui s’y préparent sérieusement.

The post Comment devenir marchand de biens ? first appeared on Aprilyos.

Statut marchand de biens en 2026 : quel cadre juridique choisir pour exercer sans erreur ?

Florian Lacotte — Wed, 20 May 2026 09:33:45 +0000

Statut marchand de biens en 2026 : quel cadre juridique choisir pour exercer sans erreur ?

Acheter un bien, le rénover rapidement, le revendre avec une marge… sur le papier, l’activité de marchand de biens semble simple. Pourtant, c’est précisément cette apparente simplicité qui pousse de nombreux entrepreneurs à se lancer avec une mauvaise structure et à perdre une partie de leur rentabilité.

Car non : un marchand n’est pas simplement un investisseur immobilier qui revend un appartement au bon moment.

Derrière cette activité se cachent :

des enjeux fiscaux importants,
des risques de requalification,
une TVA immobilière spécifique,
des contraintes de financement,
et une vraie question de protection patrimoniale.

Autrement dit, le choix du bon statut juridique n’est pas un détail administratif. Il peut vous faire gagner ou perdre plusieurs dizaines de milliers d’euros sur une seule opération.

Marchand de biens : de quoi parle-t-on exactement ?

Avant de parler société, fiscalité ou SASU, il faut comprendre ce que recouvre réellement ce métier.

Le marchand de biens est une personne physique ou morale qui réalise de manière habituelle des opérations d’achat de biens immobiliers dans le but de les revendre avec bénéfice. Son objectif n’est donc pas de conserver un patrimoine locatif, mais bien de générer une marge grâce à la revente.

La définition fiscale et commerciale du marchand de biens

L’administration ne s’arrête pas au simple fait d’acheter puis de vendre. Pour être qualifié de marchand de biens, trois critères sont généralement retenus :

1. L’achat d’un bien immobilier

Appartement, maison, immeuble, terrain, local commercial… tous les types de biens immobiliers peuvent être concernés.

2. L’intention de revente dès l’acquisition

Le bien est acheté dans une logique spéculative : l’idée est de revendre rapidement avec profit.

3. Le caractère habituel de l’activité

Une opération isolée ne suffit pas toujours. En revanche, lorsque les achats-reventes deviennent réguliers, l’administration considère qu’il s’agit d’une véritable activité de marchand de biens. C’est ce point qui est essentiel : on entre ici dans une logique commerciale.

Marchand de biens, investisseur locatif, agent immobilier : quelles différences ?

La confusion est fréquente.

L’investisseur locatif achète pour conserver et louer.
L’agent immobilier met en relation acheteur et vendeur contre commission.
Le promoteur construit ou restructure à grande échelle.
Le marchand de biens achète pour revendre rapidement.

Le modèle économique n’est donc pas le même. Le bien immobilier n’est pas un patrimoine à long terme : c’est un produit de négoce.

Pourquoi le statut marchand de biens est bien plus qu’un simple choix administratif

Beaucoup pensent qu’il suffit de créer une entreprise et de commencer. En réalité, le statut marchand de biens a un impact direct sur toute la mécanique de l’activité. Il conditionne :

la fiscalité des bénéfices,
la gestion de la TVA,
le niveau de responsabilité personnelle,
la crédibilité bancaire,
la facilité à accueillir des associés,
et la possibilité de déduire les charges.

Un mauvais statut juridique peut rendre une opération rentable sur le papier… beaucoup moins intéressante une fois les impôts, cotisations et frais payés. Choisir la bonne société revient donc à construire une base solide avant même le premier achat.

Quel statut juridique choisir pour devenir marchand de biens ? Le comparatif complet

Il existe plusieurs options pour devenir marchand de manière légale. Mais toutes ne se valent pas. Certaines structures sont inadaptées à cette activité commerciale, tandis que d’autres sont clairement pensées pour ce type d’opérations.

Peut-on être marchand de biens en auto-entrepreneur ?

Techniquement, beaucoup se posent la question lorsqu’ils veulent devenir marchand de biens sans créer une grosse structure. En pratique, le régime auto-entrepreneur est rarement pertinent. Pourquoi ?

plafond de chiffre d’affaires trop vite atteint,
impossibilité de déduire correctement toutes les charges,
régime de TVA peu adapté,
manque de crédibilité auprès des banques.

Or, dans cette activité, les frais sont nombreux : frais de notaire, intérêts d’emprunt, travaux, assurances, diagnostics, fiscalité. Le régime simplifié devient donc rapidement pénalisant.

Conclusion : l’auto-entreprise n’est pas le bon statut pour un vrai projet de marchand de biens.

La SCI est-elle adaptée à l’achat-revente immobilier ?

C’est une erreur fréquente. La SCI est une société civile, pensée principalement pour la détention patrimoniale et la gestion locative. Or l’activité de marchand de bien est une activité commerciale.

Faire de l’achat / revente de façon habituelle en SCI expose donc à : une requalification fiscale, un changement de régime d’imposition, des complications comptables.

La SCI peut être utile pour conserver des biens à long terme. Elle n’est pas la structure idéale pour acheter et revendre en série.

Exercer en entreprise individuelle : avantages et limites

L’entreprise individuelle permet de démarrer rapidement. Elle présente quelques avantages : peu de formalisme, création simple, gestion administrative allégée.

Mais elle montre vite ses limites :

patrimoine personnel moins protégé,
image moins professionnelle,
difficulté à faire entrer des associés,
financement parfois plus compliqué.

Pour une activité ponctuelle, cela peut se réfléchir. Pour développer une vraie activité de marchand, c’est rarement la solution la plus performante.

SASU / SAS : le statut le plus utilisé par les marchands de biens

La SASU lorsqu’on est seul, ou la SAS à plusieurs, sont aujourd’hui les structures les plus choisies. Et ce n’est pas un hasard.

Elles offrent :

une vraie séparation entre patrimoine personnel et professionnel,
une grande souplesse de fonctionnement,
une image crédible face aux banques,
la possibilité d’intégrer facilement des investisseurs,
une fiscalité généralement plus adaptée.

La SASU séduit particulièrement les entrepreneurs qui veulent commencer seuls tout en gardant une structure évolutive. La SAS convient parfaitement lorsque plusieurs associés portent les opérations.

Dans les deux cas, on est sur un cadre cohérent pour développer une société de négoce immobilier.

EURL / SARL : une alternative plus encadrée

L’EURL et la SARL restent aussi des options sérieuses. Leur fonctionnement est plus encadré juridiquement, parfois perçu comme plus rassurant. Elles conviennent bien : aux associés stables, aux projets plus familiaux, aux entrepreneurs qui veulent un cadre moins flexible mais plus structuré.

Leur principal atout réside souvent dans le coût social du dirigeant, parfois plus léger selon la rémunération choisie. En revanche, elles sont moins souples que la SAS ou la SASU en cas d’évolution.

Tableau comparatif des statuts marchands de biens

Statut	Adapté à l’activité	Protection patrimoine	Évolutivité	Crédibilité bancaire	Recommandation
Auto-entrepreneur	Faible	Faible à moyenne	Très faible	Faible	Déconseillé
SCI	Peu adapté	Bonne	Moyenne	Moyenne	Déconseillé (revente habituelle)
Entreprise individuelle	Moyen	Moyenne	Faible	Moyenne	Début ponctuel
SASU	Très adapté	Forte	Évolutif	Forte	Très recommandé
SAS	Très adapté	Forte	Excellente	Forte	Très recommandé
EURL / SARL	Adapté	Forte	Bonne	Bonne	Recommandé

SASU, SARL, SCI : quel est le meilleur statut de marchand de biens selon votre projet ?

Il n’existe pas une réponse universelle. Le meilleur choix dépend de votre ambition.

Vous démarrez seul avec une première opération La SASU est souvent la meilleure porte d’entrée. Elle permet de tester l’activité avec un cadre professionnel solide et évolutif.

Vous voulez enchaîner plusieurs achats-reventes La SAS ou la SASU restent les plus pertinentes pour capitaliser, réinvestir et faire grandir la structure.

Vous investissez avec des associés La SAS est généralement plus souple pour répartir les rôles, les apports et les dividendes.

Vous voulez protéger votre patrimoine personnel Les sociétés commerciales type SASU, SAS, EURL ou SARL offrent une vraie séparation entre l’activité et vos biens personnels.

Fiscalité du marchand de biens : ce qu’il faut absolument anticiper avant de créer sa société

C’est ici que se joue une grande partie de la rentabilité. Un entrepreneur peut faire une bonne opération immobilière… et perdre une grosse part de sa marge à cause d’un mauvais montage fiscal.

Imposition en BIC : comment sont taxés les bénéfices ?

L’activité relève généralement des bénéfices industriels et commerciaux. Concrètement, le bénéfice imposable correspond à : prix de vente – prix d’achat – ensemble des charges.

Parmi les charges déductibles :

frais de notaire,
intérêts bancaires,
travaux,
assurances,
honoraires,
taxes,
frais de commercialisation.

Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés : que choisir ?

Dans la majorité des cas, l’impôt sur les sociétés est privilégié. Pourquoi ? Parce qu’il permet de laisser du cash dans la structure pour financer les opérations suivantes. C’est particulièrement intéressant lorsqu’on veut faire plusieurs projets de suite.

TVA sur marge ou TVA sur prix total : quelles différences ?

La TVA est l’un des points les plus techniques du métier. Selon la nature du bien et les travaux réalisés, vous pouvez être soumis :

soit à une TVA calculée sur la marge,
soit à une TVA calculée sur le prix total de vente.

La différence est énorme sur la rentabilité. C’est pourquoi un marchand de biens doit impérativement être entouré d’un comptable ou d’un fiscaliste connaissant l’immobilier. Nous avons d’ailleurs rédigé un article à ce sujet juste ici.

Frais de notaire réduits : comment fonctionne l’engagement de revente ?

Le marchand de biens peut, sous certaines conditions, bénéficier de droits d’enregistrement réduits. C’est un vrai avantage de trésorerie. Mais en contrepartie, il doit respecter un engagement de revente dans un délai défini. L’idée est simple : ce régime est accordé parce que le bien est destiné à être revendu, pas conservé.

Quelles charges peut déduire un marchand de biens ?

Un bon montage permet de déduire de nombreuses dépenses :

diagnostics,
frais juridiques,
intérêts,
assurances,
déplacements,
travaux,
honoraires de courtage,
communication commerciale.

C’est une autre raison pour laquelle le bon statut juridique change fortement le résultat final.

FAQ : les questions les plus fréquentes sur le statut marchand de biens

Peut-on être marchand de biens sans diplôme ?

Oui. Aucun diplôme spécifique n’est exigé pour exercer. En revanche, les compétences juridiques, fiscales et financières sont indispensables.

Peut-on faire du marchand de biens en SCI ?

Ce n’est pas conseillé pour une activité habituelle d’achat-revente. La SCI n’est pas pensée pour une activité commerciale.

Quel capital minimum pour commencer ?

Il n’existe pas de minimum légal élevé, mais dans les faits il faut prévoir : capital social, frais de création, trésorerie, apport bancaire. Le besoin réel dépend surtout du type d’opérations visées.

Combien gagne un marchand de biens ?

Tout dépend du niveau de marge, de la vitesse de revente, de la maîtrise des coûts, et de la fiscalité. Un bon marchand de biens gagne sur l’achat autant que sur la vente.

Faut-il payer la TVA ?

Oui, dans de nombreux cas. Et sa gestion doit être anticipée dès le montage de l’opération.

Peut-on cumuler avec du locatif ?

Oui, mais il est souvent judicieux de séparer les activités dans des structures différentes pour garder une comptabilité claire.

Conclusion : quel statut choisir pour exercer sereinement et rentablement ?

Se lancer comme marchand de biens ne consiste pas seulement à trouver un appartement décoté et à organiser sa revente. C’est une véritable entreprise commerciale, avec ses règles, sa fiscalité et ses risques. Le choix du statut marchand de biens doit donc être pensé avant le premier achat. Dans la majorité des cas :

la SASU est idéale pour démarrer seul,
la SAS est parfaite pour développer à plusieurs,
l’EURL ou la SARL peuvent convenir à des projets plus encadrés.

À l’inverse, la SCI ou l’auto-entreprise restent souvent de mauvais réflexes.

Si votre objectif est de devenir marchand de biens de manière sérieuse, rentable et durable, la structure juridique ne doit jamais être improvisée : elle fait partie intégrante de la réussite de votre projet.

The post Statut marchand de biens en 2026 : quel cadre juridique choisir pour exercer sans erreur ? first appeared on Aprilyos.

Calcul TVA sur marge : méthode et exemple

Florian Lacotte — Wed, 25 Mar 2026 13:32:55 +0000

Calcul TVA sur marge : méthode et exemple

La TVA sur marge est un régime fiscal avantageux pour les professionnels de l’immobilier. Plutôt que de payer la taxe sur le prix de vente total, vous ne la payez que sur la différence entre ce que vous avez acheté et ce que vous revendez. Voici tout ce qu’il faut savoir pour bien l’appliquer.

Qu’est-ce que la TVA sur marge ?

Définition de la TVA sur marge

La TVA sur marge est un régime de taxation qui s’applique sur la différence entre le prix d’achat et de vente d’un bien, et non sur la totalité du montant de la transaction. En d’autres termes, seule votre plus-value est taxée.

En pratique : si vous achetez un terrain à 150 000 € et le revendez à 220 000 €, la taxe est calculée sur les 70 000 € de marge, pas sur les 220 000 €.

Ce régime est prévu par l’article 268 du Code général des impôts (CGI). Il concerne principalement les marchands de biens, les lotisseurs et tout assujetti à la TVA qui réalise des opérations immobilières dans le cadre de son activité économique.

Pourquoi utiliser la TVA sur marge ?

Ce régime existe pour éviter une double imposition. Quand vous achetez un bien à un particulier non assujetti, aucune TVA n’a été récupérée à l’achat. Si vous deviez ensuite payer la taxe sur la valeur ajoutée sur le prix total à la revente, vous seriez taxé sur un montant qui n’a jamais été déductible en amont. La TVA sur la marge corrige cette inégalité.

Autre avantage concret : le montant de TVA à reverser à l’État est mécaniquement plus faible, ce qui améliore la rentabilité de vos opérations d’achat-revente.

À noter : ce régime n’est pas un choix libre. Il s’applique de plein droit dans certains cas et est interdit dans d’autres. Il faut analyser la situation de chaque opération, idéalement avec un expert-comptable spécialisé.

Comment calculer la TVA sur la marge ?

Étapes du calcul de la TVA

Le calcul de la TVA sur marge suit une logique simple en trois étapes. Le taux de TVA applicable est de 20 % dans l’immobilier.

Déterminer le prix d’achat TTC – Ce que vous payez à l’acquisition du bien, incluant les frais de notaire et droits d’enregistrement associés.
Déterminer le prix de revente TTC – Le montant auquel vous cédez le bien à votre acheteur, toutes taxes comprises.
Calculer la TVA sur la différence – Appliquer la formule sur la marge brute obtenue.

Deux méthodes de calcul coexistent :

Méthode coup par coup (bien par bien)

TVA = (Prix de vente TTC – Prix d’achat TTC) × 20 % ÷ 1,20

Méthode par globalisation (sur une période)

TVA = (Somme des reventes TTC – Somme des achats TTC) × 20 % ÷ 1,20

La méthode coup par coup est la plus utilisée. Elle permet un suivi précis opération par opération. La globalisation s’applique sur l’ensemble des transactions d’une même période déclarative.

Exemples concrets

Exemple 1 — Terrain acheté à un particulier, revendu après division parcellaire

Prix d’achat (particulier, sans TVA) : 150 000 €
Prix de revente TTC : 220 000 €
Marge brute (base taxable) : 70 000 €
Calcul de la TVA sur marge : 70 000 × 20 % ÷ 1,20 = 11 667 €

Exemple 2 — Immeuble ancien (+ de 5 ans) acheté sans TVA, revendu avec option TVA sur marge

Prix d’achat : 280 000 €
Prix de vente TTC : 390 000 €
Marge brute : 110 000 €
Calcul de la TVA sur marge : 110 000 × 20 % ÷ 1,20 = 18 333 €

Sans ce régime, sur une vente à 390 000 €, la TVA sur prix total aurait été de 390 000 × 20 % ÷ 1,20 = 65 000 €. Le régime de la TVA sur marge génère ici une économie de plus de 46 000 €.

Réglementation et obligations légales

La TVA sur la marge ne s’applique pas à toutes les opérations. Les conditions sont strictes et doivent être vérifiées avant chaque cession.

Condition 1 — Achat sans droit à déduction

Le bien doit avoir été acquis sans que l’achat n’ouvre droit à déduction de TVA. Typiquement : achat auprès d’un particulier, ou d’un assujetti qui a lui-même appliqué la TVA sur marge.

Condition 2 — Identité juridique du bien

Le bien revendu doit être juridiquement identique au bien acheté. Un terrain acheté doit rester un terrain. Un immeuble bâti doit rester un immeuble bâti — sans rénovation lourde.

Condition 3 — Bien ancien (+ de 5 ans)

Pour les immeubles bâtis, le régime s’applique aux biens achevés depuis plus de 5 ans. En dessous de 5 ans, la TVA sur le montant total est obligatoire.

Quand la TVA sur marge ne peut pas s’appliquer, deux alternatives existent : la TVA sur prix total (obligatoire si le bien a moins de 5 ans ou a subi des travaux lourds) ou l’exonération de TVA (pour les immeubles anciens sans option).

Concernant la déclaration, la périodicité dépend de votre régime fiscal :

Régime réel simplifié → déclaration annuelle (formulaire Cerfa 3517-S-SD) avec deux acomptes semestriels
Régime réel normal, TVA annuelle < 4 000 € → déclaration trimestrielle (formulaire Cerfa 3310-CA3-SD)
Régime réel normal, TVA annuelle > 4 000 € → déclaration mensuelle (même formulaire)

Point de vigilance : la rédaction de l’acte notarié est stratégique. La désignation du bien à l’achat doit correspondre exactement à celle de la revente pour que le régime s’applique. Une jurisprudence du Conseil d’État (2 avril 2024, n° 466644) a confirmé l’importance de cette clause. Travaillez toujours avec un notaire et un expert-comptable spécialisés dans les opérations de marchands de biens.

FAQ : Tout savoir en tant que marchands de biens

Comment calculer la TVA sur la marge ?

Le calcul de la TVA sur marge se fait en trois temps : (1) calculer la marge brute en soustrayant le prix d’achat TTC du prix de vente TTC, (2) multiplier par le taux de TVA de 20 %, (3) diviser par 1,20 pour extraire la TVA incluse dans la marge. Formule : (Prix de vente TTC – Prix d’achat TTC) × 20 % ÷ 1,20. La TVA n’est donc jamais calculée sur le chiffre d’affaires total, mais uniquement sur la plus-value réalisée.

Quelle est la formule pour calculer la marge ?

La marge brute se calcule simplement : Marge = Prix de vente TTC – Prix d’achat TTC. Le prix d’achat peut inclure les frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement) selon les cas. Attention : les travaux réalisés sur le bien ne s’intègrent généralement pas dans la base de calcul, et leur réalisation peut même faire perdre le droit au régime de la marge si leur importance est telle qu’ils transforment l’immeuble.

Quel est le taux de TVA sur la marge ?

Le taux de TVA applicable en immobilier est de 20 %. Il s’applique sur la marge brute (différence entre prix de vente TTC et d’achat TTC). Ce taux est le même que la TVA classique, mais l’assiette est bien plus faible — d’où l’intérêt du régime pour les marchands de biens.

Comment calculer la TVA sur marge avec les travaux ?

C’est un point critique : si vous réalisez des travaux de rénovation importants sur un bien, le régime de la TVA sur marge peut ne plus s’appliquer. Des travaux suffisamment lourds peuvent requalifier un immeuble ancien en immeuble neuf, ce qui déclenche automatiquement la TVA sur le montant total de vente. Dans ce cas, vous ne pourrez pas calculer la TVA sur marge mais vous pourrez en revanche déduire la TVA sur vos factures de travaux. La frontière entre travaux « légers » et rénovation « lourde » est appréciée au cas par cas, consultez impérativement votre expert-comptable avant de démarrer un chantier.

Gérer la TVA sur marge sans se planter ?

Aprilyos s’en charge.
Aprilyos est le logiciel de gestion immobilière tout-en-un conçu spécifiquement pour les marchands de biens, promoteurs et lotisseurs. Il intègre nativement les 3 types de TVA dans ses bilans de simulation (TVA sur marge, TVA sur prix total, exonération) pour que vous ayez une projection claire de votre rentabilité dès le départ, sans tableur ni calcul manuel.

Acquisition, financement, travaux, trésorerie, documents : tout est centralisé dans un seul outil, 100 % cloud.

The post Calcul TVA sur marge : méthode et exemple first appeared on Aprilyos.

Marchands de biens : Vos délais d’urbanisme tuent-ils votre rentabilité ?

Florian Lacotte — Thu, 19 Feb 2026 16:34:41 +0000

Chaque jour passé à attendre un retour de la mairie ou à calculer manuellement une date de purge est un jour où votre argent dort au lieu de travailler. En 2026, la gestion de l’urbanisme est devenue le principal goulot d’étranglement des opérations de marchand de biens.

Aprilyos est là pour vous et transforme ce fardeau administratif en un levier d’accélération financière.

1. La maîtrise des délais : Ne laissez plus une date vous échapper

Une erreur dans le calcul d’un délai de recours ou de retrait peut décaler une signature d’acte authentique de plusieurs mois, voire faire capoter une revente.

Automatisation des échéances : Dès le dépôt de votre Déclaration Préalable (DP) ou Permis de Construire (PC), le système calcule pour vous les dates butoirs critiques.
Sécurisation de la purge :Vous savez exactement quand vos délais de recours et de retrait sont purgés, sans avoir à sortir la calculatrice ou à consulter un calendrier juridique.

2. Stop aux recherches interminables : Le bon contact, tout de suite

Combien d’heures perdez-vous à chercher le bon interlocuteur ou l’adresse email directe du service urbanisme d’une commune ? Cette « petite » tâche est une fuite de productivité immense.

Base de données intégrée :Renseignez l’adresse de votre opération, et l’outil identifie automatiquement les coordonnées des services instructeurs concernés.
Communication centralisée :Toutes vos interactions avec la mairie sont regroupées. Vous savez qui a été contacté, quand, et pour quel dossier.

3. Le "Parcours Juridique" : Protégez votre marge contre les recours

Un affichage non réglementaire ou un constat d’huissier oublié, et c’est la porte ouverte aux recours des tiers qui bloquent votre opération pendant des années.

Checklist de conformité :Aprilyos génère pour chaque dossier un parcours de sécurisation (commande de constat d’huissier, rappel d’affichage, photos de preuve).
Zéro oubli : Le logiciel vous guide étape par étape pour que votre dossier soit inattaquable juridiquement.

4. Pilotez vos échanges en mode "Pilote Automatique"

Rédiger des mails de relance ou des demandes de pièces complémentaires est une tâche à faible valeur ajoutée qui consomme votre énergie de décideur.

Modèles professionnels : Accédez à des modèles d’emails types déjà structurés pour les échanges avec l’urbanisme.
Formulez et envoyez vos courriers directement depuis votre interface professionnelle, avec un suivi de lecture pour ne plus jamais rester dans le flou.

Conclusion :

Le succès d’un marchand de biens en 2026 ne dépend plus de sa capacité à « faire de l’administratif », mais de sa capacité à l’automatiser pour rester sur le terrain. En industrialisant vos process d’urbanisme, vous reprenez le pouvoir sur votre calendrier et, surtout, sur votre marge.

The post Marchands de biens : Vos délais d’urbanisme tuent-ils votre rentabilité ? first appeared on Aprilyos.

Marchands de biens : 3 documents que votre banquier va exiger en 2026

Florian Lacotte — Tue, 17 Feb 2026 14:59:47 +0000

Le contexte bancaire de 2026 ne pardonne plus l’approximation. Pour obtenir un accord de financement, le marchand de biens doit passer du statut d’opportuniste à celui de gestionnaire rigoureux. Aprilyos est là pour vous aider à sécuriser vos fonds grâce à une transparence totale.

1. La Synthèse d'Opération Trimestrielle (L'état de santé)

Les établissements bancaires exigent désormais une visibilité régulière sur l’avancement des projets, généralement tous les trois mois. Ils ne veulent plus seulement voir des chiffres prévisionnels, mais la réalité de votre chantier.

Ce qu’il faut montrer : Un récapitulatif global incluant les dépenses déjà engagées, le montant des emprunts débloqués cumulés, le restant à débloquer et les intérêts bancaires ou investisseurs.

La problématique : Compiler manuellement ces données provenant de différents tableurs prend un temps précieux et augmente le risque d’erreurs.

La solution Aprilyos : Le logiciel permet d’exporter directement la synthèse de l’opération demandée par les banques. Tout est calculé en temps réel pour offrir une image fidèle de la situation.

2. Le Dossier de Simulation Multi-Scénarios (La preuve de résilience)

En 2026, un banquier veut savoir si votre projet peut encaisser les chocs : baisse du prix du marché ou allongement de la durée des travaux.

Ce qu’il faut montrer :

Une analyse comparative entre un schéma de base, un scénario pessimiste et un scénario optimiste.
La plus-value :Cela prouve que vous avez anticipé les risques et que votre rentabilité reste viable, même dans des conditions dégradées
Le « plus » Aprilyos : Vous pouvez générer automatiquement un dossier bancaire complet. Celui-ci inclut vos simulations ainsi que votre track record (historique des opérations passées ou en cours) pour asseoir votre crédibilité.

Si la simulation est validée, elle se transforme en opération réelle en un clic.

3. Le Prévisionnel de Trésorerie avec Suivi Réel (La transparence)

La banque doit s’assurer que vous maîtrisez votre cash-flow et que vous ne manquerez pas de liquidités pendant la phase critique des travaux.

Ce qu’il faut montrer : Un mouvement financier précis à l’euro près, incluant le chiffre d’affaires TTC estimé, les intérêts et la marge prévisionnelle
L’innovation : Aprilyos utilise une connexion API avec l’EURIBOR 3 mois pour que vos prévisions d’intérêts trimestriels soient basées sur les données réelles du marché boursier.
La force d’Aprilyos : Grâce au rapprochement bancaire automatique via l’IA, vous pouvez comparer instantanément votre budget estimé et vos dépenses réelles. Cela permet de justifier chaque ligne de dépense auprès de votre comptable et de votre banquier sans effort manuel.

Conclusion

En 2026, la technologie n’est plus une option pour le marchand de biens : c’est son meilleur argument de négociation. Un dossier automatisé, précis et transparent est la clé pour débloquer vos futures acquisitions et rassurer vos partenaires financiers.

The post Marchands de biens : 3 documents que votre banquier va exiger en 2026 first appeared on Aprilyos.

Comment diffuser vos biens immobiliers sur les réseaux de vente nationaux ?

Florian Lacotte — Fri, 30 Jan 2026 15:14:48 +0000

Dans le secteur de l’immobilier, la qualité d’un projet est une condition nécessaire, mais elle n’est pas suffisante.
Pour un marchand de biens ou un promoteur, la véritable réussite réside dans la vitesse de commercialisation. Pourtant, de nombreux acteurs régionaux se heurtent à un plafond de verre : l’isolement local.

Découvrez comment Aprilyos Commercialisation brise ces barrières en connectant le savoir-faire local à la force de frappe des réseaux nationaux.

1. Le défi des acteurs immobiliers régionaux : sortir de l'isolement

La plupart des marchands de biens et petits promoteurs disposent de produits d’excellente qualité, souvent mieux intégrés au tissu local que ceux des grands groupes.

Cependant, leur visibilité s’arrête souvent aux frontières de leur département.

Jusqu’à présent, accéder aux grands réseaux de distribution nationaux (gestionnaires de patrimoine, réseaux de banques, plateformes de vente spécialisées) était complexe, voire impossible pour des structures moyennes.

Cette déconnexion engendre un risque majeur : un stock qui dort et une trésorerie immobilisée.

2. Aprilyos : Le trait d’union stratégique

Notre mission est claire : démocratiser l’accès à la visibilité nationale. Aprilyos Commercialisation ne se contente pas de lister des biens ; nous agissons comme un tiers de confiance et un agrégateur de flux entre :

D’un côté, les producteurs : Marchands de biens et promoteurs locaux qui créent de la valeur.
De l’autre, les distributeurs : Des réseaux nationaux en recherche constante de produits diversifiés, rénovés ou neufs, pour satisfaire une clientèle d’investisseurs exigeants.

3. Les 4 piliers de notre proposition de valeur

Pour dynamiser vos ventes, notre plateforme s’appuie sur quatre engagements fondamentaux :

Intégration Totale : Nous intégrons vos propriétés (rénovations lourdes, promotions, lotissements) au cœur des réseaux de revente les plus performants du pays.
Accès Inédit :Nous permettons aux distributeurs nationaux d’accéder à un « stock de proximité » qu’ils ne pouvaient pas capter auparavant, dominé jusqu’alors par les majors du secteur.
Expertise Métier :Nous sélectionnons des biens à haute valeur ajoutée, garantissant aux réseaux de vente des produits fiables et attractifs.
Transparence Économique : Nous proposons un modèle de rémunération simple et compétitif, avec une commission de vente située entre 1 % et 2 % TTC.

4. Pourquoi choisir Aprilyos pour votre commercialisation ?

Une rotation de stock accélérée :

En exposant vos biens à une audience nationale d’acquéreurs et d’investisseurs qualifiés, vous réduisez drastiquement vos délais de vente. Une rotation plus rapide signifie une libération de vos fonds propre plus précoce, vous permettant de réinvestir sur de nouvelles opportunités.

Une valorisation de votre image de marque :

Être présent dans les catalogues des grands réseaux nationaux crédibilise votre structure auprès de vos partenaires financiers et de vos clients. Vous n’êtes plus seulement un acteur local, vous devenez un producteur reconnu à l’échelle nationale.

Conclusion : L'intelligence active au service de vos ventes

Le marché de l’immobilier de demain appartient à ceux qui savent s’entourer des meilleurs canaux de diffusion.
Aprilyos Commercialisation transforme votre paysage de vente en ouvrant des portes autrefois fermées.

Prêt à donner une envergure nationale à vos projets ?

The post Comment diffuser vos biens immobiliers sur les réseaux de vente nationaux ? first appeared on Aprilyos.

Comment gérer sa trésorerie en tant que professionnel de l’immobilier ?

Florian Lacotte — Fri, 30 Jan 2026 14:16:01 +0000

Dans un contexte économique où la maîtrise du « cash » est devenue le nerf de la guerre, de nombreuses entreprises jonglent encore entre des fichiers Excel complexes et une multitude de comptes bancaires. Aprilyos Finance se positionne comme la solution stratégique pour simplifier ce quotidien, en offrant une plateforme de gestion de trésorerie intuitive, rapide et spécifiquement adaptée aux structures multi-sociétés.

Une solution née du terrain

Contrairement aux logiciels financiers généralistes, Aprilyos Finance a été conçu par des professionnels de l’immobilier pour des professionnels de l’immobilier (marchands de biens, promoteurs, lotisseurs et investisseurs). Le constat de départ était simple : les outils existants étaient soit trop rigides, soit inadaptés à la complexité des montages juridiques immobiliers (Holdings, SCCV, SPV, etc.).

Les piliers de la plateforme

Le logiciel repose sur quatre fonctionnalités majeures qui permettent de gagner jusqu’à 10 heures de travail par semaine:

1. Centralisation Multi-Sociétés

C’est la force d’Aprilyos : pouvoir gérer jusqu’à 100 sociétés sur une seule interface. Finie la déconnexion et reconnexion sur dix banques différentes. Le logiciel consolide automatiquement les flux de toutes vos entités pour offrir une vue unifiée de la trésorerie du groupe en temps réel.

2. Automatisation et Synchronisation

Grâce à une connexion sécurisée avec plus de 300 banques européennes, les flux bancaires sont récupérés automatiquement. L’outil utilise l’intelligence artificielle pour catégoriser les transactions et détecter les flux récurrents (loyers, échéances de prêts, abonnements), réduisant ainsi drastiquement la saisie manuelle.

3. Prévisions de Trésorerie intelligentes

Anticiper les besoins de financement est crucial. Aprilyos permet de créer des scénarios prédictifs précis. En un coup d’œil, le dirigeant peut visualiser son cash disponible à 3, 6 ou 12 mois, recevant des alertes intelligentes en cas de risque de découvert.

4. Spécificités Immobilières

Le logiciel intègre des outils dédiés aux métiers de la pierre :

Pour les Marchands de biens :Calcul de marge en temps réel et gestion de la TVA sur marge.
Pour les Promoteurs : Suivi des appels de fonds et des ventes en VEFA.
Pour les Investisseurs : Analyse de rentabilité locative et aide aux déclarations fiscales.

Sécurité et simplicité : un engagement fort

La sécurité financière est au cœur de la promesse d’Aprilyos. Les données sont chiffrées (AES-256), conformes au RGPD et hébergées sur des serveurs sécurisés en Europe. La connexion bancaire est assurée via Bridge (agréé par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).

Côté expérience utilisateur, la promesse est tenue : la mise en place se fait en moins de 15 minutes. L’interface épurée permet aux dirigeants et aux DAF de piloter leur activité en seulement 5 minutes par jour.

Pourquoi choisir Aprilyos Finance ?

En résumé, Aprilyos Finance n’est pas qu’un simple outil de comptabilité, c’est un véritable copilote stratégique. Il transforme une tâche souvent chronophage et anxiogène en un levier de performance. En offrant une vision à 360° de la santé financière d’un groupe, il permet aux décideurs de dormir sur leurs deux oreilles et de se concentrer sur l’essentiel : le développement de leurs projets.

The post Comment gérer sa trésorerie en tant que professionnel de l’immobilier ? first appeared on Aprilyos.

La révolution d’Aprilyos 2026

Florian Lacotte — Fri, 30 Jan 2026 10:58:19 +0000

Dans un marché immobilier en constante mutation, la réactivité et la précision ne sont plus des options, mais des conditions de survie.

Aprilyos, la solution cloud tout-en-un plébiscitée par les marchands de biens, promoteurs et lotisseurs, franchit une nouvelle étape.
Découvrez comment nos dernières innovations transforment votre gestion quotidienne en un véritable levier de rentabilité.

1. Sourcing ultra-puissant : L'agrégateur de 60+ portails

Fini le temps perdu à scroller sur des dizaines de sites. Aprilyos intègre désormais un outil de prospection révolutionnaire.

Centralisation totale : Accédez aux annonces de plus 60 portails immobiliers sur une seule interface.

Réactivité maximale :
Soyez le premier sur les opportunités grâce à une mise à jour en temps réel.

Filtres métiers :
Ciblez précisément les biens à fort potentiel de découpe ou de rénovation.

2. Estimation de précision avec priceHubble

L’instinct est précieux, la data est reine. En s’associant à PriceHubble, leader européen de la Data Immobilière, Aprilyos vous permet d’estimer vos lots avec une rigueur scientifique.

Analyse Comparative de Marché (ACM) : Générez des estimations basées sur des millions de points de données.

Aide à la revente :
Calibrez vos prix de sortie au plus juste pour optimiser votre vitesse de commercialisation tout en préservant vos marges.

Fiabilité bancaire :Présentez des dossiers de financement avec des valorisations de sortie étayées par l’expert de référence du secteur.

3. Le "radar de marché" : L'intelligence collective anonymisée

Prenez une longueur d’avance avec le Radar de Marché Aprilyos, un outil unique de veille stratégique.

Visibilité instantanée :
Consultez les programmes de ventes des autres professionnels du secteur.

Anonymat garanti : Les données sont traitées de manière anonyme (quartier, type de lot, surface, prix de vente, date).

Benchmark local : Comparez vos performances et vos prix avec la réalité du terrain dans votre zone d’activité pour ajuster votre stratégie en temps réel.

4. Automatisation Financière : Adieu la Saisie Manuelle

La gestion administrative ne doit plus freiner votre croissance. Aprilyos automatise désormais votre flux financier de bout en bout.

Connexion Bancaire : Synchronisez vos comptes bancaires directement avec vos opérations.

Rapprochement Automatique : Le logiciel lie intelligemment vos factures à vos lignes de dépenses bancaires.

Écosystème Comptable : Une connexion directe avec tous les logiciels de comptabilité du marché pour une transmission fluide et sans erreur à votre expert-comptable.

5. Conclusion

Vous l’aurez compris, le nouvel Aprilyos a été pensé pour libérer les professionnels des tâches chronophages tout en sécurisant leurs décisions financières. Sourcing ultra-puissant, estimations scientifiques avec PriceHubble et automatisation comptable : tout est réuni pour maximiser votre rentabilité. Ne subissez plus les mutations du marché, pilotez-les avec précision. Contactez-nous dès maintenant pour découvrir comment ces innovations vont transformer votre quotidien.

The post La révolution d’Aprilyos 2026 first appeared on Aprilyos.