Frais de notaire marchand de biens : guide complet + calculateur 2026
- Frais de notaire « classiques » (particulier) : 7 à 8 % du prix.
- Frais de notaire marchand de biens : environ 2 à 3 % du prix.
- Économie moyenne : 4 à 5 points de prix d'achat, soit ~20 000 € sur un bien à 400 000 €.
1. Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?
Un marchand de biens est un professionnel (personne physique ou morale) qui achète des biens immobiliers dans le but de les revendre, avec une intention spéculative et de manière habituelle. Cette activité est commerciale par nature (article L.110-1 du Code de commerce) et impose :
- Une immatriculation au RCS,
- La tenue d'une comptabilité commerciale,
- L'imposition des bénéfices à l'IS (le plus souvent) ou à l'IR (BIC).
C'est précisément ce statut qui ouvre droit au régime fiscal de faveur sur les droits de mutation.
2. Frais de notaire marchand de biens : composition détaillée
Les « frais de notaire » regroupent en réalité trois postes, dont un seul (les droits) est réduit pour les marchands de biens :
| Poste | Particulier | Marchand de biens |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | 5,80 % env. | 0,715 % |
| Émoluments du notaire | ~1 % dégressif | ~1 % dégressif (identique) |
| Débours & formalités | ~0,3 % | ~0,3 % (identique) |
| TVA sur émoluments | 20 % sur émoluments | 20 % sur émoluments |
| Total moyen | 7 à 8 % | ≈ 2 à 3 % |
2.1. Le taux réduit : 0,715 %
C'est le cœur du régime. Au lieu des ~5,80 % de droits payés par un particulier, le marchand de biens ne paie que 0,715 % (taxe de publicité foncière + contribution de sécurité immobilière). Cette réduction est ouverte par l'article 1115 du Code général des impôts (CGI).
2.2. L'engagement de revente sous 5 ans
En contrepartie, le marchand de biens s'engage par écrit dans l'acte d'achat à revendre le bien dans un délai de 5 ans. Si l'engagement n'est pas respecté :
- Reprise du complément de droits (~5 points),
- Intérêts de retard (0,20 %/mois),
- Éventuellement une majoration.
2.3. Cas particulier : engagement de construire (4 ans)
Si l'opération vise à démolir / reconstruire ou à réaliser des travaux substantiels (changement d'usage, surélévation), il est possible d'opter pour l'engagement de construire (article 1594-0 G du CGI) :
- Droits ramenés à 125 € (taxe forfaitaire),
- Délai : 4 ans pour achever les travaux,
- Conditions techniques strictes (notion d'« immeuble neuf » au sens TVA).
C'est encore plus avantageux que le 0,715 %, mais l'usage est plus encadré.
3. Exemples chiffrés : combien économisez-vous ?
| Prix d'achat | Frais particulier (~7,5 %) | Frais marchand de biens (~2,5 %) | Économie |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 11 250 € | 3 750 € | 7 500 € |
| 300 000 € | 22 500 € | 7 500 € | 15 000 € |
| 500 000 € | 37 500 € | 12 500 € | 25 000 € |
| 1 000 000 € | 75 000 € | 25 000 € | 50 000 € |
4. Calcul des frais de notaire en achat-revente : la méthode
Pour estimer correctement le prix de revient global d'une opération marchand de biens, intégrez :
5. Calculateur frais de notaire marchand de biens
Estimez vos frais de notaire en marchand de biens en 30 secondes :
6. FAQ — Frais de notaire marchand de biens
Quel est le taux exact des frais de notaire pour un marchand de biens ?
Environ 2 à 3 % du prix d'achat, contre 7 à 8 % pour un particulier. Le taux réduit s'explique par les droits de mutation ramenés à 0,715 % (article 1115 du CGI), à condition de prendre un engagement de revente sous 5 ans.
Que se passe-t-il si je ne revends pas dans les 5 ans ?
L'administration fiscale réclame le complément de droits non payés (~5 points du prix), majoré d'intérêts de retard de 0,20 % par mois. Une prorogation est possible dans certains cas (force majeure, marché atone), mais reste exceptionnelle.
Le régime marchand de biens s'applique-t-il à toutes les opérations ?
Non. Il faut acheter en vue de revendre (intention dès l'origine), être immatriculé au RCS comme marchand de biens, et inscrire l'engagement dans l'acte. L'achat pour location longue durée n'y ouvre pas droit.
Peut-on cumuler le régime marchand de biens avec la TVA sur marge ?
Oui. Le régime de TVA sur marge (article 268 du CGI) s'applique à la revente d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans, indépendamment des droits réduits à l'achat. Les deux régimes se combinent fréquemment.
Quels frais de notaire à la revente ?
Les frais de notaire à la revente sont à la charge de l'acquéreur final (souvent un particulier, donc ~7,5 %). Le marchand de biens ne les supporte pas, mais doit les anticiper dans son pricing pour rester attractif.
Le régime marchand de biens existe-t-il en SCI ?
Une SCI à l'IS peut exercer une activité de marchand de biens et bénéficier du régime, mais cela lui fait perdre son caractère « civil » : préférez une SAS ou SARL dédiée pour cloisonner l'activité commerciale.