La TVA immobilière : un enjeu majeur pour les marchands de biens

Comment optimiser la gestion de la TVA pour maximiser ses marges tout en restant en conformité avec des règlementations complexes et évolutives ?

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) occupe une place centrale dans les opérations réalisées par les marchands de biens. Elle s’applique différemment selon le type d’acquisition ou de travaux, ce qui en fait un levier stratégique mais aussi une source de complexité. Aprilyos simplifie la gestion de ces enjeux grâce à des outils spécialisés intégrés dans son module « simulation ». Voici un tour d’horizon des principaux cas de figure.

1. Achat et revente d’immeubles neufs

Dans le cas de la revente d’immeubles neufs, la TVA est applicable si le bien a moins de cinq ans.

Lorsque le bien a plus de deux ans, un régime spécifique s’applique pour les travaux de rénovation énergétique : la TVA est alors réduite à 10 % ou 5,5 % selon la nature des travaux.

2. Terrains à bâtir (TAB)

Les marchands de biens intervenant sur des terrains à bâtir (TAB) sont souvent concernés par le régime de la TVA sur la marge.

Principe de la TVA sur la marge

La TVA sur la marge s’applique dans les cas suivants :

Le terrain est acheté à un vendeur non assujetti à la TVA (par exemple, un particulier).
Le marchand de biens revend ensuite ce terrain sans modification substantielle.

Dans ce régime, la TVA (au taux de 20 %) est calculée uniquement sur la différence entre le prix d’achat et le prix de revente (la marge réalisée). Le prix d’acquisition initial n’est pas soumis à la TVA.

Conditions d’application

Pour bénéficier de ce régime, plusieurs critères doivent être respectés :

Acquisition hors TVA : le terrain est acheté à un vendeur non assujetti.
Absence de modification substantielle : le terrain doit rester dans son état initial. Tout aménagement (viabilisation, travaux importants) pourrait remettre en question l’application de la TVA sur la marge.

Une interprétation plus stricte

Depuis des arrêts de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) et du Conseil d’État, les autorités fiscales françaises ont durci leur position. La TVA sur la marge ne peut être appliquée que si l’objet revendu (le terrain à bâtir) est identique à celui acheté.

3. Travaux dans un immeuble ancien : attention à la requalification

Lors de travaux sur des immeubles anciens, il est essentiel de bien comprendre les critères qui peuvent entraîner une requalification fiscale.

Vérifications préalables

Trois éléments doivent être examinés pour déterminer si la TVA sur la vente des lots s’applique :

Fondations : modification ou renforcement significatif (extensions, etc.).
Structure : modification des murs ou de la toiture.
Façade : modifications importantes.

Si plus de 50 % de l’un de ces postes est modifié, la TVA sur la vente des lots s’applique.

Six postes clés pour la rénovation

En matière de rénovation, une attention particulière doit être portée à ces six postes :

Planchers non porteurs (+ des 2/3).
Cloisons intérieures (+ des 2/3).
Huisseries extérieures (+ des 2/3).
Électricité (+ des 2/3).
Plomberie et sanitaire (+ des 2/3).
Chauffage (+ des 2/3).

Si plus des deux tiers des travaux concernent ces postes, la TVA sur la vente des lots s’applique.

Aprilyos : une gestion de la TVA sans stress

Avec Aprilyos, les marchands de biens peuvent naviguer sereinement dans cet environnement fiscal complexe. Le logiciel intègre ces règles dans son onglet « simulation », permettant de calculer automatiquement la bonne TVA pour chaque opération. Cette fonctionnalité aide les utilisateurs à anticiper leurs coûts et à optimiser leurs marges, tout en respectant les réglementations en vigueur.

Aprilyos, c’est la garantie d’une gestion sécurisée et performante pour les marchands de biens, quel que soit leur niveau d’expertise.